根据现行增值税政策，小规模纳税人出租不动产同时收取房租费和物业费，应区分以下情况开票：1. **房租部分**：属于“不动产经营租赁服务”，征收率为5%（非住房）或可享受免税（住房，具体需符合当地政策）。2. **物业费部分**：属于“物业管理服务”，征收率为3%（若为住房，可享受免税政策）。**开票操作建议**：* **分别核算**：建议在发票上分两行（或开具两张发票）列明，分别适用对应的税目和征收率，以便清晰核算和申报。* **税目选择**：房租选择“不动产经营租赁服务”；物业费选择“物业管理服务”。* **征收率/税率**：根据上述规定选择正确的征收率（5%或3%），若享受小规模纳税人免税政策（如季度销售额未超过30万元等），可开具免税普通发票。**注意**：若两项服务合并定价未分别列明，可能从高适用征收率。具体操作请以当地税务机关要求为准。